Comprar una vivienda en la Costa Blanca Sur: ¿cuánto necesitas realmente?

Carlos y Marta, una pareja jubilada de Madrid, vendieron su piso y reservaron 260.000 € para comprar una villa de dos dormitorios cerca de Orihuela Costa. Encontraron una por 250.000 € y pensaron que encajaba de sobra en su presupuesto. Pero, entre el ITP, los honorarios legales, la notaría y el Registro de la Propiedad, el coste final se acercó a los 280.000 €. No fue una sorpresa enorme, pero sí un gasto que no habían previsto y que redujo el dinero que tenían reservado para amueblar la casa.

(Carlos y Marta son un ejemplo ficticio basado en los costes habituales de compradores en esta situación. No son clientes reales, pero las cifras son reales.)

Su caso es más habitual de lo que parece. Una villa anunciada por 250.000 € en la Costa Blanca Sur puede acabar costando bastante más cuando llega el momento de firmar y recibir las llaves. El precio del anuncio es solo el punto de partida: lo importante es calcular el coste total de compra, incluidos impuestos, gastos legales y otros costes de la operación.

Como regla general, conviene contar con un 10–13 % adicional sobre el precio de compra, aunque dependerá de si es una vivienda de segunda mano o de obra nueva y de las circunstancias de cada comprador.

Estos gastos pueden parecer pequeños por separado, pero en un presupuesto de jubilación marcan una diferencia importante.

Entonces, ¿cuánto cuesta realmente comprar una vivienda de 200.000 €, 300.000 € o 400.000 €? A continuación, lo desglosamos con ejemplos claros para que sepas qué presupuesto necesitas de verdad antes de hacer una oferta.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en la Costa Blanca Sur?

A la hora de comprar, hay dos escenarios principales:

• Vivienda de segunda mano: normalmente pagarás ITP.

• Vivienda de obra nueva directamente del promotor: normalmente pagarás IVA y AJD.

En la Comunidad Valenciana, el ITP general es ahora del 9 % desde el 1 de junio de 2026, frente al 10 % anterior. Para propiedades de más de 1 millón de euros, el tipo es del 11 %.

Por eso, si encuentras información antigua que habla de un 10 %, no te sorprendas: el tipo cambió a mitad de este año. De hecho, Carlos y Marta compraron justo después del cambio.

En el caso de una vivienda nueva, el IVA general es del 10 %, más un 1,4 % de AJD en la mayoría de los casos.

En resumen: los impuestos pueden sumar una cantidad considerable al precio de la vivienda y, para Carlos y Marta, fueron uno de los principales gastos adicionales.

Impuestos y gastos de compra

1. Vivienda de segunda mano: ITP

Si compras una vivienda de segunda mano, normalmente pagarás ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en lugar de IVA.

Para una vivienda de menos de 1 millón de euros, el tipo general actual en la Comunidad Valenciana es del 9 %.

Pero hay algo importante que muchos compradores desconocen: el impuesto no siempre se calcula sobre el precio que has acordado pagar.

El Catastro establece un valor de referencia que puede actuar como base mínima para calcular el ITP. Si este valor es superior al precio de compra, Hacienda puede utilizar el valor de referencia para calcular el impuesto.

En el caso de Carlos y Marta, ambos valores coincidían. Aun así, es algo que merece la pena comprobar antes de comprar, no después.

2. Obra nueva: IVA y AJD

Si compras una vivienda nueva directamente a un promotor, normalmente pagarás un 10 % de IVA.

A esto se añade el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que actualmente tiene un tipo general del 1,4 % en la Comunidad Valenciana. Hay algunas excepciones y tipos reducidos, así que conviene confirmar cuál se aplica a tu situación.

3. Abogado, notaría y Registro

Y luego están los gastos que no aparecen en el precio del anuncio.

Deberás contar también con:

• Abogado independiente

• Notaría

• Registro de la Propiedad

• Gestoría, si la necesitas

• Otros gastos administrativos y de documentación

Para muchos compradores, comprar en España es una de las decisiones financieras más importantes de esta etapa de su vida.

Por eso, contar con un abogado independiente puede darte mucha tranquilidad. Su trabajo es proteger tus intereses: comprobar quién es el propietario, detectar posibles deudas o cargas y revisar que la documentación legal y urbanística esté en orden antes de que comprometas tus ahorros.

También conviene saber que abogado y notario no hacen lo mismo. El abogado de Carlos y Marta trabajó exclusivamente para ellos durante todo el proceso. El notario, en cambio, es un funcionario público imparcial que se asegura de que la operación cumple la ley y de que todas las partes entienden y firman correctamente la escritura.

Además, el notario comprueba determinados aspectos de la propiedad y se encarga de que la escritura se presente correctamente en el Registro de la Propiedad, donde queda formalizada la titularidad.

Los costes dependen de cada operación, así que lo mejor es tenerlos en cuenta desde el principio, no cuando ya has encontrado la casa de tus sueños.

En E-Style Spain trabajamos con una red de abogados locales de confianza que conocen bien las necesidades de los compradores internacionales. Si necesitas asesoramiento legal, podemos ponerte en contacto con un profesional independiente que te asesore durante el proceso.

¿Cuánto vas a pagar realmente? Ejemplos

Los ejemplos siguientes muestran los principales impuestos de compra, pero no incluyen todos los gastos que pueden surgir en una operación.

Este fue, aproximadamente, el caso de Carlos y Marta, desde que hicieron la oferta hasta que recibieron las llaves:

Es decir, alrededor de un 11 % más que el precio anunciado, justo dentro del 10–13 % adicional que conviene tener en cuenta. Y se acerca a los 280.000 € que finalmente gastaron al sumar otros pequeños gastos administrativos.

Para hacerse una idea de cómo cambia la cifra según el precio de la vivienda:

*Cálculo orientativo con los tipos generales del 10 % de IVA y 1,4 % de AJD. La cantidad final puede variar según las circunstancias de cada compra.

Si la villa de Carlos y Marta hubiera costado 300.000 €, solo el ITP habría supuesto 27.000 € extra, antes de añadir abogado, notaría y Registro.

Y ahí está el problema: cuando buscas vivienda, es muy fácil fijarse en si puedes pagar los 300.000 € del anuncio y olvidarse de todo lo demás.

Por eso merece la pena hacer las cuentas antes de enamorarte de una casa, no después.

Otros gastos que conviene tener en cuenta

Hipoteca y financiación

Carlos y Marta compraron sin hipoteca, utilizando el dinero de la venta de su piso en Madrid. Si necesitas financiación, tendrás que contar también con posibles gastos relacionados con la hipoteca y la tasación, dependiendo del banco.

¿Estás pensando en abrir una cuenta bancaria en España? Tener una cuenta local puede facilitar tanto la compra como el pago de los gastos habituales de la vivienda. En nuestra guía sobre cómo abrir una cuenta bancaria en España explicamos qué documentación puedes necesitar y qué esperar si eres no residente.

Cambio de divisas

En el caso de Carlos y Marta, este gasto no fue especialmente relevante porque sus ahorros estaban en euros. Pero para quienes compran desde fuera de la zona euro —por ejemplo, desde Reino Unido, Suiza o Escandinavia— el tipo de cambio puede marcar una diferencia importante.

Cuando hablamos de cantidades importantes, incluso un pequeño movimiento en el tipo de cambio puede suponer miles de euros de diferencia. Si vives de una pensión fija, es algo que conviene planificar con tiempo.

Pregunta a tu banco por opciones para fijar el tipo de cambio antes de completar la compra.

Reformas y amueblamiento

La villa que compraron era antigua y necesitaba nuevos equipos de aire acondicionado y pintar la zona de la piscina antes de que pudieran mudarse. Habían reservado algo de dinero para estos trabajos, pero acabaron costando más de lo previsto.

Es algo que conviene tener especialmente presente con viviendas antiguas en la Costa Blanca Sur. Puede que necesites presupuesto para:

• Muebles y electrodomésticos

• Aire acondicionado

• Actualizar cocina o baños

• Pintura y decoración

• Piscina

• Jardín

• Sistemas de seguridad

No son gastos de compra como tal, pero sí forman parte del coste real de poner la casa a punto y empezar a disfrutarla.

¿Cuánto cuesta mantener una vivienda después de comprarla?

La planificación no termina cuando recibes las llaves.

Una vez que eres propietario en la Costa Blanca Sur, tendrás gastos habituales como:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

• Gastos de comunidad, si los hay

• Seguro de hogar

• Electricidad y agua

• Mantenimiento de piscina y jardín

• Reparaciones

• Tasa de basura

• Impuestos que puedan corresponder a propietarios no residentes

Para ponerlo en perspectiva, un apartamento de dos dormitorios con piscina comunitaria en La Zenia podría suponer unos 1.800–2.500 € al año entre IBI, comunidad, seguro y suministros.

Una villa independiente con piscina privada, como la de Carlos y Marta en Orihuela Costa, puede alcanzar fácilmente los 3.500–5.000 € anuales al sumar piscina, jardín y un seguro más completo.

Son cifras orientativas, pero sirven para entender algo importante: poder comprar una vivienda y poder mantenerla son dos cosas distintas.

Y hay un último gasto que los propietarios no residentes suelen descubrir demasiado tarde. Aunque no alquiles la vivienda, normalmente tendrás que presentar cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (Modelo 210). Esto implica declarar una renta imputada por la propiedad, incluso si la utilizas exclusivamente como vivienda personal.

Carlos y Marta, al ser residentes fiscales en España, no tendrían esta obligación por el simple hecho de ser propietarios. Para un comprador no residente, en cambio, sí puede aplicarse. Puedes consultar los detalles en la página oficial de la Agencia Tributaria sobre el Modelo 210.

Por eso, al hacer números, no te quedes solo con el precio de compra. Lo importante es saber cuánto te costará realmente tener esa casa año tras año.

Preguntas frecuentes

1. ¿Cuánto hay que sumar al precio de una vivienda en la Costa Blanca Sur?

Como regla general, calcula un 10–13 % adicional sobre el precio de compra. Aquí se incluyen los impuestos —ITP en una vivienda de segunda mano o IVA + AJD en obra nueva—, además de abogado, notaría y Registro.

La cifra final dependerá del precio de la vivienda, de si es nueva o de segunda mano y de tu situación concreta.

2. ¿Cuál es el ITP actual en la Comunidad Valenciana?

Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de ITP para viviendas de segunda mano es del 9 %. Para propiedades de más de 1 millón de euros, es del 11 %.

El tipo anterior era del 10 %, así que si encuentras información que todavía habla de ese porcentaje, comprueba cuándo se publicó.

3. ¿Tengo que pagar impuestos si soy no residente y no alquilo la vivienda?

En general, sí.

Aunque utilices la vivienda solo para ti, como propietario no residente normalmente tendrás que presentar cada año el Modelo 210, que grava una renta imputada por la propiedad.

4. ¿El cambio de divisas puede afectar a mi presupuesto?

Sí, especialmente si vas a transferir dinero desde fuera de la zona euro.

Cuando hablamos de cantidades importantes, incluso un pequeño movimiento en el tipo de cambio puede suponer miles de euros de diferencia. Si vives de una pensión fija, es algo que conviene planificar con tiempo.

Pregunta a tu banco por opciones para fijar el tipo de cambio antes de completar la compra.

5. ¿Se paga lo mismo por una vivienda nueva que por una de segunda mano?

No.

En una vivienda de segunda mano, normalmente pagarás ITP: 9 %, o 11 % si la propiedad supera 1 millón de euros.

En una vivienda nueva comprada directamente al promotor, normalmente pagarás 10 % de IVA + 1,4 % de AJD.

¿Vas a comprar en la Costa Blanca Sur? Haz números antes de empezar a buscar

Carlos y Marta finalmente compraron su villa y están muy contentos con ella. Pero hay algo que cambiarían: haber calculado el coste total desde el principio, en lugar de fijarse únicamente en los 250.000 € del anuncio.

Para muchos compradores, comprar una casa en España es una de las decisiones económicas más importantes de su vida. Saber desde el principio cuánto vas a necesitar te permite buscar con más tranquilidad y, sobre todo, evita sorpresas cuando ya has encontrado la casa que te gusta.

En E-Style Spain te ayudamos a entender todos los costes de tu compra, tanto si buscas una vivienda para vivir todo el año, una casa para tu jubilación o una segunda residencia en la Costa Blanca Sur.

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