Покупка недвижимости на юге Коста-Бланки: сколько вам действительно понадобится?

Алексей и Анна — семейная пара из Вильнюса, недавно вышедшая на пенсию. Они продали свою квартиру и выделили €260 000 на покупку виллы с двумя спальнями в районе Ориуэла-Коста. Они нашли подходящий вариант за €250 000 и решили, что без проблем укладываются в свой бюджет.

Но после оплаты ITP, услуг юриста, нотариуса и регистрации недвижимости общая сумма приблизилась к €280 000. Это не стало для них неприятным сюрпризом в полном смысле слова — просто они не учли эти расходы заранее. В итоге пришлось взять дополнительные деньги из накоплений, которые они планировали потратить на мебель и обустройство дома.

(Алексей и Анна — вымышленный пример, основанный на типичных расходах покупателей в похожей ситуации. Это не реальные клиенты, но приведённые ниже суммы основаны на реальных затратах.)

Их история — далеко не редкость. Вилла, которая сегодня выставлена на продажу за €250 000 на юге Коста-Бланки, вполне может обойтись вам значительно дороже к моменту получения ключей.

В большинстве случаев стоит закладывать примерно 10–13% сверх цены недвижимости. Точная сумма зависит от того, покупаете ли вы вторичное жильё или новостройку, а также от ваших индивидуальных обстоятельств.

На этапе поиска об этих расходах легко забыть. Но если вы покупаете жильё на пенсии и располагаете фиксированным бюджетом, они могут существенно повлиять на то, какую недвижимость вы действительно можете себе позволить.

Так сколько же на самом деле необходимо для покупки дома за €200 000, €300 000 или €400 000? Ниже мы разберём основные расходы на простых примерах, чтобы вы заранее понимали, какой бюджет вам действительно понадобится — ещё до того, как сделаете предложение о покупке.

Сколько на самом деле стоит покупка жилья на юге Коста-Бланки?

Здесь есть два основных варианта:

• Вторичное жильё: как правило, платится ITP.

• Новостройка напрямую у застройщика: как правило, платятся IVA и AJD.

В Валенсийском сообществе стандартная ставка ITP с 1 июня 2026 года составляет 9% вместо прежних 10%. Для недвижимости дороже €1 млн ставка — 11%.

Поэтому если где-то в старых статьях вы всё ещё видите 10%, не удивляйтесь: ставка действительно изменилась в этом году. Алексей и Анна как раз купили уже после этого изменения.

При покупке новостройки стандартный IVA составляет 10%, плюс AJD — в Валенсийском сообществе это обычно 1,4%.

Проще говоря, одни только налоги уже заметно увеличивают итоговую стоимость покупки. Для Алексея и Анна это был один из самых крупных дополнительных расходов.

Какие налоги и расходы вас ждут при покупке?

1. Вторичное жильё: ITP

Если вы покупаете вторичное жильё, вместо IVA обычно платится ITP (налог на передачу собственности).

Для недвижимости до €1 млн стандартная ставка в Валенсийском сообществе сейчас — 9%.

Но есть важный момент, о котором многие узнают слишком поздно: налог не всегда считается от той цены, о которой вы договорились с продавцом.

Кадастр устанавливает так называемую референсную стоимость (valor de referencia) — и она может стать минимальной базой для расчёта налога. Если она выше цены покупки, налог посчитают от неё, а не от суммы сделки.

У Алексея и Анна эти цифры совпали, но в любом случае это стоит проверить заранее, до покупки, а не после.

2. Новостройка: IVA и AJD

Если вы покупаете новую виллу или квартиру напрямую у застройщика, обычно платится 10% IVA.

Плюс добавляется AJD (налог на юридические документы) — в Валенсийском сообществе это примерно 1,4%. В некоторых случаях бывают льготы, поэтому точную ставку лучше уточнять под конкретную сделку.

3. Юрист, нотариус и регистрация

Но налоги — это только часть расходов. Есть ещё затраты, которые не видны в цене объявления.

В бюджет также нужно заложить:

• независимого юриста

• нотариальные расходы

• регистрацию недвижимости

• услуги gestoría (если используются)

• другие административные расходы

Для многих покупателей это одна из самых крупных покупок в жизни.

Поэтому независимый юрист — это не формальность, а реальная защита. Он проверяет, кто владеет недвижимостью, есть ли долги или обременения, и всё ли в порядке с документами и разрешениями — ещё до того, как вы переведёте деньги.

Важно понимать: юрист и нотариус — это разные роли. Юрист Алексея и Анны работал только в их интересах и сопровождал сделку. Нотариус же — это государственное лицо, которое следит, чтобы всё было оформлено по закону и чтобы обе стороны понимали, что подписывают.

Нотариус также проверяет основные данные по объекту и отправляет документы в Реестр собственности, где и фиксируется ваше право владения.

Стоимость этих услуг зависит от сделки, поэтому лучше сразу включать их в бюджет, а не вспоминать о них уже после того, как нашли дом.

В E-Style Spain мы работаем с проверенными местными юристами, которые регулярно помогают иностранным покупателям. Если вам нужна юридическая поддержка, мы можем порекомендовать независимого специалиста, который объяснит всё простым языком и поможет на каждом этапе сделки.

Сколько вы заплатите на самом деле? Пример

Следующий расчёт показывает основные расходы на покупку недвижимости, но не является полной сметой сделки.

Вот как примерно выглядели расходы Алексея и Анны — от предложения до получения ключей:

То есть примерно на 11% больше цены в объявлении — это как раз середина типичного диапазона дополнительных расходов в 10–13%, который стоит учитывать заранее. С учётом небольших сопутствующих затрат итоговая сумма у них в итоге приблизилась к €280 000.

Чтобы понять, как эти расходы меняются в зависимости от стоимости недвижимости, посмотрим на несколько примеров:

*Ориентировочный расчёт по стандартным ставкам: 10% IVA и 1,4% AJD. Итоговая сумма может отличаться в зависимости от конкретной сделки.

Если бы вилла Алексея и Анны стоила €300 000, только ITP составил бы €27 000 сверху — ещё до оплаты юриста, нотариуса и регистрации.

Именно такие расходы легко упустить из виду: вы смотрите на цену в объявлении и оцениваете, можете ли позволить себе €300 000, но не учитываете дополнительные затраты.

Поэтому лучше всё просчитать заранее — до того, как вы влюбитесь в конкретный дом, а не после.

Какие ещё расходы стоит заложить в бюджет?

1. Ипотека и финансирование

Алексей и Анны купили виллу без ипотеки, используя средства от продажи квартиры в Москве. Если вы планируете кредит, дополнительно могут возникнуть расходы на оформление ипотеки и оценку недвижимости — их размер зависит от банка.

Планируете открыть счёт в испанском банке? Местный счёт может значительно упростить как саму покупку, так и оплату регулярных расходов по дому. В нашей статье о том, как открыть банковский счёт в Испании, мы рассказываем, какие документы могут понадобиться и чего ожидать нерезидентам.

2. Обмен валюты

Для Алексея и Анны это тоже оказалось важным моментом: их накопления были в рублях, поэтому перед покупкой им пришлось конвертировать деньги в евро. Для тех, кто переводит крупные суммы из-за пределов еврозоны (будь то Великобритания, Германия или страны Скандинавии) курс валют может заметно повлиять на итоговую стоимость покупки.

Представьте, например, покупателя из Великобритании, которому нужно перевести £260 000 для покупки недвижимости за €300 000. Всё будет зависеть от курса GBP/EUR в день перевода. Изменение курса всего на 2 цента (вполне обычное колебание за несколько недель) может означать разницу в несколько тысяч фунтов за одну и ту же виллу.

Банк Алексея и Анны предложил зафиксировать курс заранее с помощью форвардного контракта. Позже они пожалели, что не узнали об этом раньше, и просто перевели деньги по текущему курсу в день сделки.

3. Ремонт и обустройство

Вилла, которую купили Алексей и Анны , была не новой: перед переездом пришлось заменить кондиционеры и перекрасить зону вокруг бассейна. Они примерно заложили эти расходы в бюджет, но в итоге всё обошлось дороже, чем ожидалось.

Особенно это актуально для старых вилл и квартир на юге Коста-Бланки. Возможно, вам придётся предусмотреть расходы на:

• мебель и бытовую технику

• кондиционеры

• обновление кухни или ванных комнат

• покраску и декор

• обслуживание или ремонт бассейна

• сад и участок

• системы безопасности

Это не налоги на покупку, но это часть реальной стоимости подготовки дома к жизни в нём.

Сколько стоит содержать недвижимость после покупки?

Получение ключей — это ещё не конец расходов.

После покупки недвижимости на юге Коста-Бланки вам нужно учитывать регулярные затраты, такие как:

• IBI — местный налог на недвижимость

• взносы comunidad (если применимо)

• страхование дома

• электричество и вода

• обслуживание бассейна и сада

• ремонт и текущее содержание

• вывоз мусора

• налоги для владельцев-нерезидентов

Для сравнения: содержание квартиры с двумя спальнями и общим бассейном в Ла-Сении может обходиться примерно в €1 800–2 500 в год — с учётом IBI, коммунальных платежей, страховки и счетов.

А отдельная вилла с собственным бассейном, как у Алексея и Анны в Ориуэла-Коста, легко может стоить €3 500–5 000 в год, если учитывать обслуживание бассейна, сада и более высокую страховку.

Это ориентировочные цифры, но они хорошо показывают разницу между вопросами: «Могу ли я купить эту виллу?» и «Могу ли я позволить себе её содержать?»

И есть ещё один момент, о котором владельцы-нерезиденты часто узнают слишком поздно.

Даже если вы не сдаёте недвижимость в аренду, как правило, необходимо ежегодно подавать декларацию по налогу на доходы нерезидентов (Modelo 210). При этом декларируется так называемый «вменённый доход» от недвижимости, даже если вы используете её только для себя.

Алексей и Анны узнали об этом уже после сделки — им объяснил это их gestoría. И это не разовый платёж: декларацию нужно подавать каждый год.

Подробнее можно посмотреть на официальном сайте налоговой службы Испании — Agencia Tributaria.

Поэтому при планировании бюджета важно смотреть не только на цену покупки. Ключевой вопрос — сколько эта недвижимость будет стоить вам каждый год в реальности.

Часто задаваемые вопросы

1. Сколько нужно добавить к цене недвижимости на юге Коста-Бланки?

Как правило, стоит закладывать дополнительно 10–13% к цене покупки. В эту сумму входят налоги — ITP при покупке вторичного жилья или НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD) при новостройке — а также услуги юриста, нотариуса и регистрация недвижимости.

Итоговая сумма зависит от стоимости объекта, того, является ли он новым или вторичным, а также от вашей индивидуальной ситуации.

2. Какой сейчас ITP в Валенсийском сообществе?

С 1 июня 2026 года стандартная ставка ITP для вторичного жилья составляет 9%. Для недвижимости стоимостью свыше 1 миллиона евро — 11%.

Ранее ставка составляла 10%, поэтому если вы встречаете более старую информацию, где указан этот процент, обязательно проверьте дату публикации.

3. Нужно ли платить налоги, если я не резидент и не сдаю жильё в аренду?

В большинстве случаев — да.

Даже если вы используете жильё только для себя, как нерезидент вы обычно обязаны ежегодно подавать форму Modelo 210, по которой начисляется налог на условный доход от владения недвижимостью.

4. Может ли валютный курс повлиять на мой бюджет?

Да, особенно если вы переводите деньги из-за пределов еврозоны.

Когда речь идёт о крупных суммах, даже небольшое изменение курса может означать разницу в тысячи евро. Если вы живёте на фиксированную пенсию, это особенно важно учитывать заранее.

Попросите свой банк рассмотреть возможность фиксации курса до завершения сделки.

5. Одинаковы ли налоги при покупке новостройки и вторичного жилья?

Нет.

При покупке вторичного жилья обычно оплачивается ITP: 9%, либо 11%, если стоимость объекта превышает 1 миллион евро.

При покупке новостройки напрямую у застройщика обычно оплачивается 10% НДС (IVA) + 1,4% гербового сбора (AJD).

Планируете покупку на юге Коста-Бланки? Считайте бюджет заранее

Алексей и Анна в итоге купили свою виллу и очень ею довольны. Но есть то, что они сделали бы иначе: они бы заранее рассчитали полную стоимость покупки, а не ориентировались только на цену €250 000 в объявлении.

Для многих покупателей приобретение недвижимости в Испании — одно из самых важных финансовых решений в жизни. Если заранее понимать реальный бюджет, можно выбирать спокойнее и избежать неприятных сюрпризов уже на финальном этапе сделки.

В E-Style Spain мы помогаем разобраться во всех расходах при покупке — будь то жильё для постоянного проживания, дом для пенсии или вторая резиденция на юге Коста-Бланки.

Хотите узнать, сколько вам действительно нужно для покупки недвижимости в Испании?

Запишитесь на бесплатную консультацию в E-Style Spain, и мы обсудим ваш бюджет, пожелания и все расходы, которые могут возникнуть в процессе покупки.